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新一线楼市调研 25万人蓄势待发:成都会成为你投资的菜吗?

时间:2019-01-29 09:19 来源: 作者: 点击:

熊猫、火锅和麻将是成都身上特有的标签,无论从哪个角度来看,三个标签都昭示着成都的悠闲自在,古语云“少不入蜀”,大概正是出于对年轻人过分享受安逸,不思进取的担忧。

而如今,成都正散发着难以抗拒的魅力,成为越来越多年轻人的“第二故乡”。数据显示,从常住人口判断,中国现在有10个2000万人口以上的大城市圈,其中,作为唯一上榜的中西部城市圈,成都每年约有数十万的人口净流入。

《2018中国城市商业魅力排行榜》显示,15个“新一线”城市中,成都再次领衔,这也是成都第三年稳居“新一线”城市首位,在对商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性5大指标的评估中,成都均录得100分。

作为国内经济的重要支撑,同时又是最为敏感一环的楼市,在成都崛起与从严调控的双重影响下,看似平静,实则暗流涌动。

市场一波三折 买家“上车”初心不改

2018年的最后一个月,张恒终于买到房了!当接过商品房合同时,张恒的手上有别人难以察觉的颤抖,尽管这个场景在他的梦里上演过无数次,但真实发生时,他的心底忍不住为这难能可贵的一刻配上“we are the champion”的背景乐。

但近一年买房路的过程却没那么顺利,艰难程度概括起来一句话:拿着票子,等着号子,买不着房子。

土生土长的成都小伙张恒自幼便习惯了“巴适”的生活状态,这份安逸的快乐,跟成都以往的低房价有着绕不开的关系。不过,近几年,成都楼市悄然发生着变化,从2007年到2017年,10年时间成都主城区平均房价从5000元/平方米上涨到近17000元/平方米,此外,这10年时间成都人口也从1200万暴增至1600万。2018年,成都,从房价上无可阻挡地成了房地产投资套利的战场。

这一年,张恒身边十之八九的人都在谈论房子,以往佛系惯了的他终于按捺不住。不过,当置身于成都楼市中时,张恒还是傻了眼:一边是一二手房价格严重倒挂,热点区域一二手房价格差在5000-10000元/平方米;另一方面是购房者削尖脑袋往里钻的新房市场异常火爆,“万人摇房”、“买房队伍绵延几公里”、“中签率不足1%”,一度成为成都开盘项目的靓丽风景。

经过近半年的奔走,除了眼睁睁看着房价继续上涨,无头苍蝇一般参加各项目摇号外,张恒并无所获,一时间,焦急、恐惧、绝望等情绪笼罩着他。

就在张恒火急火燎忙上车,却眼看着与成都楼市这条高速发展的快车失之交臂之时,转机发生了!

5月15日,成都对限购政策进行了加码,限购对象由个人调整为家庭,并且严防离异后购房、父母投靠子女入户后单独购房等投机行为。

这就意味着,成都市场瞬间减少了一半以上的房票;一个家庭一次只能摇号一个楼盘,让全家上阵和“逗摇”现象消失,中签率大幅提升,刚需和改善迎来买房春天。

不仅如此,下半年,各大行房贷利率出现不同程度的上涨,从上浮10%到普遍上浮15%~25%。房贷利率的上浮,增加了购房成本,一定程度上限制了炒房的行为。

张恒的机遇来了,从“中签率不足1%”到1:3的中签比例,经历了两个项目的摇号,张恒拥有了某远郊项目的购房资格。

而这也仅仅是扣响买房之门的敲门砖,事实上,在房价方面,成都早前便对清水房价格给出了严格限制,但“机智”的开发商祭出了分立精装修、捆绑车位或者收取茶水费、号头费的应对方案,其目的在于暗中调价。

张恒中签的项目就给出的另外两个附件条件是交付条件由毛坯改成精装,相应的,房价也从8000元/平涨到11000元/平;此外,必须一次性付全款。

“简直没有天理了!”在刚刚得知附加条件时,张恒气不打一处来,心里嘀咕了好一阵。不过,张恒没敢耗费时间多想,还是乖乖照做了。

签完合同的当天,张恒查阅了成都近一年的房价走势,数据显示,均价已经达到10069元/㎡,同比上涨17.4%,“忙活了一年,虽然跌宕起伏,但也算如愿上了车”,张恒自我安慰到。

成都,一座来了就不想走的城市

政策倾斜下,人才、产业、交通都在为成都未来的经济发展积蓄能量,看准这座城市的不乏刚毕业的研究生和博士,近一半外地人选择在成都扎根。

说到定居成都的决定,生于河北的刘爽认为既是机缘巧合又是命中注定,本科毕业后,生于北方长于北方的刘爽选择了成都一所高校继续深造,起初,风土人情、生活习惯上处处不适的刘爽暗下决心:读完三年研究生就走。不曾想,随着学习的深入,刘爽对于成都这座城市的感情发生了变化。

“这里太舒服了,没有大城市的压迫感。”刘爽在解释留在成都时说到,其实最为关键的是,房价压力没有那么大。

刘爽是较早上车的那一批,早在2016年成都房地产起势前,他便以1万出头的单价购置了二环附近的一套住宅。用刘爽自己的话来说:“学了这么多年经济学,买房是我做过最重要也最正确的实践”。

刘爽这话说得有理有据,入手这套房子没多久,成都房价便一路狂飙,也导致了后来接二连三的调控收紧,如今,刘爽那套房的单价已经涨到2.5万。

除了房价这一项外,经济学出身的刘爽也综合了多项指标以证成都是否可留。其中,各项政策倾斜也是他考虑的重点。

有一句广为流传的分析框架这么说:“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”,“人”始终是经济社会发展的核心要素,为了发展,成都正在绞尽脑汁的“筑巢引凤”。

2017年7月,堪称史上含金量最高的成都人才政策出炉,其中在人才绿卡、毕业生落户、人才驿站等12个方面给予了扶持,数据显示,截止2018年底新落户本科及以上学生超过25万人。

从毕业生就业流向来看,根据《2018高校毕业生就业安居报告》显示,应届毕业生前往中西部城市发展的意愿有所增强,成都位居毕业生工作城市选择的TOP10行列中。

与此同时,人才的转入也带来了产业转型升级,一些中高端产业不断向成都集聚,在充分吸收外部产业资源并结合自身发展优势的基础之上,成都正在形成自己的产业链。

除此之外,成都到河北跨越小半个中国,交通也是刘爽考量的重点。不过,这一点上,成都并未让刘爽失望,在他就读的这几年,成都逐步发展成为中国版图中4个最重要的交通枢纽之一,当前正在建设国际综合交通通信枢纽。蓉欧快铁、第二机场、西成高铁开通……无论是航空、铁路还是城市内的轨道交通建设,基本成网的交通设施使成都跻身交通最具通达性的城市之一。

25万人蓄势待发进入楼市

不过,并不是每一个想要留在成都的人都像刘爽这么幸运。

正如上述所言,自2017年7月成都“人才新政12条”以来,陆续有25万人实现落户,不过,结合成都现行的限购政策来看,由于落户未满2年,这部分人还没有购房资格。

“万事俱备,只欠东风”。来成都工作多年,借人才政策落了户的高星这样形容自己当前的状态,落户后的这段时间,高星筹备好了房款,对购房区域甚至学区都已经做好了功课,到今年8月份,高星落户将满2年,用高星的话说,一旦资格有了,立马出手。

像高星这种蓄势待发的人不在少数,这部分人群在2019年7月后都将陆续满足落户满2年即可购房的政策。这部分人是否会入市,取决于市场预期及自身需求,但多少也算是市场变量。

除了潜在的需求外,另一个不容忽视的市场基本面在于未来新入市项目的地价。

2019年上市的项目,大部分会是2017年及2019年高价拿地的那一批,以2018年成都主城区的土地成交情况来看,平均楼面地价为11091元/㎡,参考当下市场,楼面价在万元左右的地块,开盘价几乎都在20000元/㎡以上。

按照相关规定,拿地后2年内必须开发,而这些土地一旦利用起来,势必需要通过卖房才能现资金周转。

政策层面上,尽管我们无法预知未来,但或许可以从星星点点的迹象中做出大胆想象。

近日,围绕在成都身上的一件大事是被纳入“一城一策”第二批试点城市,1月22日,成都市政协委员、市住建局局长张樵发声:成都市住建局目前正按照国务院要求,研究“一城一策”的具体方案。这意味着,成都拿到了按本地需求制定和实施楼市调控政策的主动权。

实际上,“一城一策”并不陌生,此前,山东菏泽取消限售、湖南衡阳取消限价、青岛高新区暂停摇号售房等,其实就是全国陆续实行“一城一策”的预热。

此前,关于成都利率折扣的乌龙事件沸沸扬扬,虽然以银行辟谣首套房利率折扣收尾,但无风不起浪,据媒体报道,深圳、武汉、杭州、苏州等地已经在下调首套房上浮区间。从某种程度上来看,成都利率折扣真假或许已经并不重要,需要引起注意的是,全国首套房利率上浮适当放松趋势已成。

如此来看,除了玉林路尽头的小酒馆,成都楼市或许更值得驻足。

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