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无惧房价涨跌,我看到了买房人的倔强

时间:2019-06-27 08:27 来源:平米房产咨询 作者: 点击:

做房地产自媒体的,文章自然是写的不少的。

我经常会给大家分析各种利弊。但说实在的,码字码的多了,很容易让自己忘记房子本来的面目。

对于大部分人来说,房子不应该是房价报告里那一个个枯燥的数字。它应该是那个看得见、摸得着的家,是售楼处里人流涌动、血脉贲张的兴奋,是明知道房价已经很高,但更怕错过的纠结。

所以我每周都会搞线下活动,就是想知道,这个每年成交十几万亿的市场,映射到我们身边,到底又在发生什么。

上个双休日,我接待了第十期精品课程的二十个同学。我们一边上课,一边交流。我在讲述买房经验的同时,也从同学们那里了解到不少只有在第一线才会知道的故事。

让人有几分意外的是,在楼市严厉调控的大环境下,我没有看到退缩,更多的是买房人的倔强。

昨晚我回忆整理了一下这两天的交流,现在把他们都写出来,希望对你有用。

01

第一个要告诉大家的是,尽管现在的楼市不热,但是买房人都很乐观。

这一轮牛市从2017年见顶,调整到现在已经有两年了,不少城市的房价都有回撤。

按照以往的经验,在这种静淡市中后期,大家的情绪应该是很低落才对。

但事实不是这样的。

我上课接触下来的感受是,大家的心气越来越高。

我记得去年课程上大家最关心的问题,是房价到底还能不能涨。最近几个月来问的都是,怎么能买到更多。这次甚至有好几个同学明确表态,就是奔着想买到6套的目标,才来上课的。

这次的同学里,还有一个大三在读的学生,也刷新了学员年龄的下限。他上课的小心愿,就是为了能够早点学会实操技术,加入买房大军。

很多迹象表明,这一轮大牛市会成为中国楼市历史上的里程碑。

我说的不是房价,而是人心。

这几年,很多人都亲眼见证了房产造富的神话,这种眼见为实的震撼已经深远地影响到后来人。

现在也许依然有人不相信房价还能暴涨,但再也没人相信房价会暴跌。大家都明白,每一次房价回撤,都是更好的买入机会。

这意味着,房价折让的空间其实很小,但凡有那么一点回调,很快就会被乐观的买房人填满。楼市也许不会很快就涨,但底部的确是每个月都在抬高。

所以我们也要改变。

以前我们常用的看到房价大涨之后再买入,侧重趋势的右侧交易方法,正在逐渐转变成,逢低买入侧重价值的左侧交易方法。

因为真正的底部深度折扣的机会窗口其实是越来越短,等不及你看到反转。

02

这种人心思动的内在变化,也反映在买房人的风险偏好上。

大家都知道,我对中国楼市长线是非常看好的。

在课程上,我给同学们的预期是,未来10到20年,一线城市至少还有2倍以上的涨幅,期间伴随着单次10-20%的回撤。二线城市有3到5倍的涨幅,每次大涨后可能有20-30%的回撤。我们正在考察的风险投资房产项目大概有10倍的涨幅,但可能有50%以上的损失。

我原以为同学们都会求稳,不考虑异地,但其实大伙的魄力还是很大的。

每个人不约而同的想法都是先在居住地买满,然后跃跃欲试去更高收益的地方,碰碰运气。

我上课时看着大伙兴奋的眼神,心想到底是什么造就了买房人的勇气。

聊得多了,才慢慢明白,在楼市里,的确已经有一批人先富起来,他们有更多的购买力溢出。

就像我课程里给的建议那样,先在一个房价8万的城市构建你的基本盘,然后在一个房价2万的城市博暴击机会。如果还有余力,再上更高风险高收益的项目。

厉害的买房人,不会去赌博,但都很有赌性。

03

接下来给大家说说来自市场前沿的一些小趋势。

我们每次课程都有很多外地同学, 这次也吸引了北京等地的朋友过来坐坐。

来自杭州、苏州和西安的同学告诉我,在当地依然有很多限价房机会。

苏州的房姐课间给我翻了一下当地的房价地图。虽然我内心早有准备,但真的看到了园区的新房二手房倒挂的机会,还是很吃惊的。

园区湖东的唐宁府,二手房卖到了6.5万,旁边待开盘的住宅项目限价4万。这不只是个案,在园区,动辄8折的限价机会遍地都是。

看完这些,我忽然一下子明白了,为什么那么多城市的二手房成交量低迷,但是价格却是非常稳定,土拍也在回暖。

因为当地有大量的限价新房,这种买到就能赚到的机会,人为地限制了二手房的需求。不是没有接盘侠,而是接盘侠都在等摇号。

在限价之下,我们以前一直用的新房、二手房成交量数据指标都变得失真,大量真实购买需求被隐藏缓释,市场的热度其实比预想中的要好得多。

除非是像上海这样没限价盘,二手成交量真实的城市,很多城市的房价周期都需要再评估。

04

好,那我们就来看看各个城市房价周期。

我在去年8月份第一次上课的时候,就给大家分析过上一轮大牛市的全国各城市轮动周期。

下图是我当时的课件,现在一样管用,大家重点关注每一波上涨的代表城市。轮动规律基本上是自东向西,从高能级城市到低能级城市。

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看完之后,不知道大家有没有发现,当下全国楼市里率先回暖的城市,几乎就是上一轮牛市第一波启动上涨的城市。其中苏州已经涨完,上海、深圳、合肥、武汉成交量持续回暖中。

也就是说,城市轮动的规律依然存在,那些在上一轮率先上涨,房价回撤调整完毕的城市,大概率会是下一个大涨周期的领涨城市。

楼市依然遵从着严格的周期和轮动规律,你要做的就是弄明白要买的房子在哪一波趋势里,然后等待前一波的城市上涨发出明确的信号。

05

最后想和大家聊聊我在课程上忽然划过内心的一道想法:

买房这件事,我们到底要变得多专业?

我有注意到来参加课程的学员,大多不是新手。你想想,一个愿意放弃双休日来学习买房技术的同学,肯定是对买房很有追求的,自身多少都有那么一点买房经验。在现场,我甚至发现有几个同学买第一套房的时间都早过我。

但是很遗憾,他们在随后的年份里,要么卖在大涨前夜,要么买在周期顶部,还有的买了不少商铺。高开低走,很可惜。

那到底是什么样的认知才是一个成熟的买房人需要的呢?或者说拉开大家之间的差距的呢。

我昨天晚上想了很久很久,反复翻了自己的课件,得到的结论是,如果这个世界上有一门学科叫做买房学的话,那它的优秀毕业生应该包括以下几个素质。

第一个是发自内心的相信,相信中国的房地产会越变越好。

事实上,我认识的所有出色的买房人,包括我自己,都对房产有一种近乎信仰的热爱。

我知道,只要一说到信仰,大家就会觉得很玄乎。

但我要告诉大家的是,在2008年金融危机的时候,2014年房价下跌的时候,在那些政策打压、内忧外患的时刻,就是这股热情和这份相信,帮助那些买房人扛下来,才等到一年后的大行情。说实话,现在的静淡市又让我找回了当年熟悉的感觉。

很多人不喜欢路径依赖这个词,我倒觉得这个词挺好。

你先要相信一件事,才能做得好,而这件事做好了之后,得到的成果,会让你更看清这件事的真相和本质,让你更相信当时的决定,坚定地走下去了。

06

除了热情外,第二个需要的是更大的宏观视野和格局观。

房价已经走过了那种闭着随便买的时期了,至少五年的一个轮回,会让买错时机的朋友,浪费大量时间和金钱。

所以我们心里一定要有一个周期意识,要知道房价处于什么阶段。这不是要求你每次都买在大涨前夜,但至少不要买在牛市顶部。

坦率地说,这需要一些经济和金融知识,不是每个人都能做到。但我可以告诉大家个小技巧。

你识不了势,但可以识人。

你就找那些在上轮牛市已经被验证过的专家,最好是那些自己买过不少房子的实战派,跟着他们共进退就好了。

07

第三个是落地上最重要的事情——信贷融资。

我们每次上课都要花费大量的时间精力给大家讲信贷。

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因为我发现大部分人的短板,就是卡在信贷融资上。

决定一个人能不能买到房子,不是看他工资多少,而是看他能借到多少。

根据我的观察,全国各个城市都在做金融创新,有大量的创新融资方式可以支撑买房。

这也是我们课程和每周茶话会的重点。

事实上,每个人至少都应该认识一到两个银行信贷经理,最好还有一到两个信贷顾问,它能帮你解决临门一脚。如果你不明白我们在说什么,欢迎到我们的微信群里来交流。

好了,我想说的大概就是这些。

其实不管是每一次的线下活动,还是每一次给大家写文章,我内心都备受鼓舞,因为我知道自己马上又要和一群想要买房,努力改善生活的人对话。从大家身上,我经常能看到当年的自己。我会坚持写下去,也希望大家坚持买下去。

最后送一句我自己很喜欢的话给大家:

努力真的是一件很好的事情,

因为不论最后的结果如何,

你都会心满意足。

倔强的买房人,请保重。

以上是正文。

作者介绍:观观是平米的好友,多年来坚持在房产一线,有丰富的买房实操经验。其本人是38万粉丝关注的人气房产博主,功夫财经楼市专家。

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