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美的置业 何享健的地产野心

时间:2019-06-25 10:41 来源:和讯名家 作者: 点击:

  美的的地产野心有多大,从美的置业(03990.HK)飙升的速度就可以看出来。

  根据美的置业招股书,2015-2017年,美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,复合年增长率约113.7%;2018年合约销售额增长至790亿元,2019年的目标则是突破千亿大关。

  5年时间,销售额从百亿级增长至千亿级,10倍的增长速度,比起家电行业,房地产似乎更有“爆炸感”。

  2018年10月11日,美的置业正式在香港联交所主板挂牌交易。何氏家族再增添一家资本平台,期间股价涨幅超过30%,至今美的置业市值接近250亿元。

  地产黑马

  押注二、三、四线城市是美的置业过去三、四年崛起的关键。

  即便是在豪强林立的地产界,美的置业也是一匹成色很足的黑马。

  4年时间,其销售额从百亿级晋升到接近800亿元,于此同时,其销售额排名也从87名上升到39名。

  不过值得注意的是,这种增长速度,在房地产行业整体放缓的背景下,也出现下降态势。2015-2018年其销售额增速分别为85.59%、146.12%、55.82%,如果按照2019年实现1000亿的目标来计算,其2019年的销售额增速应不低于26.58%。

  5月6日,美的置业公告称,今年前4个月,该公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约为285亿元,相应的已售建筑面积约为277万平方米。也就是说,前4月已经完成全年目标的28.5%。

  按照克尔瑞公布的2019年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜,美的置业的全口径销售金额排在第30名。

  分析来看,押注二、三、四线城市是美的置业过去三、四年崛起的关键。美的置业正好踩准了2016年起二、三线城市的房地产火爆行情,2016年开启的二、三线城市货币化安置措施,令这些城市房地产快速去化。房价一路上涨,押注二、三线的房企也是顺势崛起。

  激进拿地

  据报道,美的置业4月在武汉(楼盘)连续拿地超50亿。

  土地是美的置业增长的“燃料库”。据年报显示,截至2018年12月31日,美的置业在48个城市及地区的土地储备达4507万平方米,分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。

  2018年,美的置业加速拿地,新增项目土地储备达1662万平方米,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米,全年共新增土地储备1719万平方米。

  进入2019年,美的置业拿地规模有增无减。

  3月21日,美的以成交价11.7亿元,摘得江苏省常州(楼盘)1宗地块,折合楼面价6881元/平方米,溢价率55.17%;

  4月1日,美的置业经过近半小时的竞拍,以4.71亿元竟得广东惠州(楼盘)商住地,楼面价3940.93元/平方米,溢价率为24%。值得注意的是,这是美的置业首次进入惠州;

  4月3日,浙江省台州(楼盘)市一宗土地出让,经过176轮竞价,美的置业以6.43亿元夺得地块,溢价率86.6%,楼面价约8570元/平方米。

  中部城市武汉已经成为房企角逐的战场,未来加强在二线城市的布局,美的置业在武汉接连拿地。据报道,美的置业4月在武汉连续拿地超50亿。

  4月23日,美的置业以总价28.57亿元竞得东湖新技术开发区一宗地块,楼面地价10369.76元/平方米,溢价率72.94%;

  两天后,美的置业于4月25日以最高限价25.22亿元竞得一宗江夏区地块,楼面价6233.33元/平方米,溢价率57.72%。

  尽管其销售额排在30名开外,但今年1-4月,而根据克而瑞研究中心数据,公司新增土地货值已达到313.4亿元,排在第28位;新增土地建筑面积达286万平方米,排名22位。

  快速资本化

  “致力于成为中国十大房地产开发商之一。”

  资本是房地产企业先行的粮草。去年10月中旬,美的置业正式登陆港交所,成为何享健家族旗下又一家上市公司。房地产行业属于资金密集型产业,对资金周转率及融资具有天然需求,快速资本化也是房企的共同选择。

  2004年,何享健获得美的置业集团多数股权,成为美的进军房地产行业的开端。为满足港股上市要求,美的在2013年设立BVI公司,将股权转让给儿媳卢德燕(外籍),后通过一致行动人协议安排,共同成为美的置业的控股股东。

  上市初,美的置业变显露了其地产野心,根据其招股说明书,公司“致力于成为中国十大房地产开发商之一。”

  由此可见,经过多年发展,千亿目标仅是其短期的一个小目标,向行业前十发起冲击,才是其真正的野心。

  背靠“美的”这一品牌背书,美的置业构建起“地产+产业”的复合发展战略。首先,在物业装配方面,美的家电板块和房地产建立了密切的合作关系。

  根据公告,美的置业与美的集团订立框架购买协议,美的集团向美的置业提供厨房电器、热水器、滤水器、洗衣机及空调等家电与智慧家居科技产品、保安监视产品及智能娱乐产品。

  其次,依托美的集团,美的置业向客户提供智能家居系统解决方案,同时涉足住宅物业开发价值链上的强相关性领域,包含物业管理、智能家居、商业物业投资及运营、装配式建筑、产城运营、整体卫浴等,形成多元一体化业务体系。

  值得一提的是,由于美的品牌的背书,美的置业近年来融资成本较低。财报显示,截至2018年12月31日,美的置业总现金及银行存款为265.3亿元,总借款额为495.1亿元,净负债率为97%,有所下降。融资结构里面,有50%以上是银行开发贷。

  2018年,在集团的支撑下,美的置业融资成本低于行业平均水平,年内的实际加权借贷利率为5.91%,优势明显。

  发展迄今,美的置业的物业发展项目均衡布局于珠江三角洲、长江三角洲、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区等五大核心经济区,覆盖全国15个省份。

  从起产业板块来看,主要集中在广东、江苏、湖南、贵州(楼盘)、辽宁、河北、浙江、江西、云南九大区域。

  作为后来者,美的成长主要踩准了二三线城市房地产的爆发期。其发迹的2015-2016年,正是一线城市面临密集房地产调控的时期,此时押注一线将面临巨大挑战,二、三线城市正好成为超车跳板。

  在家电领域创造千亿美的之后,何享健再造一个千亿地产公司,似乎不是做梦。

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