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凌克动态平衡术 金地1623亿销售、821亿债务与多元化业务

时间:2019-04-30 09:01 来源: 作者: 点击:

尽管凌克在年报中声称亚洲必赢官网2018年是各项新业务探索取得丰硕成果的一年,不过从营收占比来看,房地产依然是这家企业的重头大戏。

“在公司的经营上,我们追求业务规模的不断壮大,但不唯规模。讲求短期目标与长期目标的平衡,讲求利润与规模的平衡,讲究效益与责任的平衡。”

这是去年六月中旬,金地掌门人凌克在30周年庆典中,谈及的企业经营哲学。这一种动态平衡原理,或许可以用来解释这家老牌房企近几年的发展态势。

4月29日晚发布的2018年年报显示,金地在营收及净利上实现同步增长,其中营业收入506.99亿元,同比上升34.62%;归属于上市公司股东净利润为80.98亿元,同比增长18.35%。

具体来看,房地产开发营收达460.59亿元,占总营收90.65%;物业管理21.55亿元,占比4.2%;物业出租8.61亿元,占比1.7%;其他业务营收10.76亿元,占比2.12%。

尽管凌克在年报中声称2018年是各项新业务探索取得丰硕成果的一年,不过从营收占比来看,房地产依然是这家企业的重头大戏。

2017年,金地实现了1408亿元的销售金额,凌克称这一成绩来之不易。在最新的一个年度中,金地将这个数字抬升至1623.3亿元,同比增长15.3%,对应销售面积877.8万平方米,同比增长14.5%。

从销售数据来看,1623.3亿元是金地历年来最好的成绩,显示着这家房企正处于稳步发展的状态,不过从企业成长曲线来看,自2016年突破千亿实现跨越式增长之后,近来年增速开始出现下降,并过去一年降至两位数以下。

数据来源:企业年报、观点指数

这种状态符合凌克的“不唯规模论”,尤其在过去一年里,金地房地产业务结转收入460.59

亿元,同比增长36.84%,受益于结算单价的增长,房地产业务毛利率也达到了40%的高水平。

不过,“不唯规模”并不是一种保守的态度,在2017年参加了几百次土拍之后,在过去的一年这家房企依然活跃在公开土地市场上。

数据显示,2018年金地在土地市场获取了91宗土地,总投资额约1000亿元,权益投资额约404亿元,新增总土地储备约1072万平方米,其中权益储备约481万平方米,整体上与2017年1004亿元投资额相差不大。

观点地产新媒体了解到,在规模追逐效应下,金地过往几年不断加大项目合作力度,在2013年至2017年五年间,这家房企的土地权益占比从76%下滑至36.87%,对比之下,行业的普遍水平在70%左右。

土地权益占比小曾导致了2017年金地因表外收益过多造成增利不增收的现象,在去年初的业绩会上,管理层将此解释为:房企相互合作拿地,是非常流行的模式,有利于控制地价水平以及分担风险。

不过,在2018年规模降速、追求有质量增长的情况下,金地或许已经有意识地加大对合作项目,最新数据显示,截至2018年12月31日,金地进入了全国50个城市,总土地储备约4400万平方米,权益土地储备约2300万平方米,权益占比提升到52.27%。

追求业务持续增长的同时,金地不免要承受来自融资的压力。观点地产新媒体了解到,去年金地完成了90亿元公司债、70亿元超短期融资券、55亿元中期票据及1.5亿美元债券的发行,累计筹资约215亿元人民币及1.5亿美元。

在行业融资收紧的大趋势下,金地的资产负债率同比略升近4个百分点至76.12%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,实际资产负债率为68.13%,同比增加6.77%,净负债率虽然依然控制在较为优质的状态,但也从2017年的48.22%上升至57.36%。

在业内人士看来,在规模扩张的过程中,负债率尽管有所攀升,但金地依然将其把控在较为安全的水平,同时受益于资信水平以及稳步发展态势,金地在融资成本依然有较大的优势。

数据显示,截至至2018年12月末,金地有息负债合计821.42亿元,其中,银行借款占比为46.27% ,公开市场融资占比为53.73%,债务融资加权平均成本为4.83%,长期负债占全部有息负债比重达到81.85%。

事实上,除了房地产规模上的追求,凌克在致股东函中较为详细地介绍了金地在新业务上的探索,并称赞“取得了丰硕的成果”,这在以往也是极为罕见的。

观点地产新媒体了解到,2017年金地公布代建业务规划,凌克称这一业务开局良好,2018年全年签约项目总面积超过300万平方米。同时,以产业地产的投资运营实现了跨地域布局,产业园区面积突破 100 万平方米;互联网家装业务实现了7个城市落地。

此外,物业管理、房地产金融、K12教育、长租公寓等板块也都取得了良好的业绩。尤其是长租公寓业务,数据显示,2018年金地长期待摊费用大增178.15%至1.82亿元,主要为长租公寓装修支出增加。